雅居乐一月预售金额下滑,负债率有望下降?

2020-02-29 11:19:14
  根据《2019年楼市白皮书》内容显示,2019年我国房地产市场商品房销售总额与2018年基本持平,房企业绩依然承压。面对当前竞争日益加剧、集中度不断上升的行业环境,各大房企仍需向更高业绩发起冲击。

  此前,克而瑞发布数据披露,2019年1-12月雅居乐集团(HK3383)的销售金额为1185.1亿元,同比增长14.9%。对应建筑面积为891.1万平方米,同比增长11.71%,销售均价为13240元/平方米。

  据悉,在2018年正式跨入千亿房企阵营后,雅居乐定下了1130亿元人民币的销售目标。  
雅居乐一月预售金额下滑,负债率有望下降?
   

  销售增速放缓

  从雅居乐2018年业绩报告来看,2018年该公司累积实现预售金额为1026.7亿元,同比增长14.5%。可以看出,2019年雅居乐14.9%的销售增速基本与2018年持平。

  2016年-2017年,雅居乐对应的销售额分别为528.20亿元、897.10亿元;同比增速分别为19.4%、52.4%。

  值得注意的是,与雅居乐均步入千亿阵营的阳光城(000671.SZ)2019年保持了29.59%的增长,中梁控股(02772.HK)同期增速为18.45%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,雅居乐销售增长乏力与区域市场调控密切相关,海南市场的政策变动就带来了较大影响。这个时候对于债务方面也会形成压力,但预计2020年市场还是有反弹的可能。

  关于雅居乐的海南市场,根据此前业绩会的数据,2019年上半年海南市场项目入账为10亿元,2018年同期则为90亿元;毛利方面,2019年上半年贡献毛利6亿元,2018年上半年则贡献66亿元。

  目前,雅居乐2019年年度报告尚未披露,海南市场对该公司整年业绩的影响还不得而知。

  一月预售额下滑

  这个月初,雅居乐发布公告,披露了公司2020年1月未经审核营运数据。公司及其附属公司(集团)连同集团合营公司及联营公司以及由集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目于2020年1月的预售金额合计为人民币50.2亿元,同比减少18.51%。

  销售的下滑可能会在一定程度上影响公司回款,数据显示,2020年雅居乐需要偿还的债务中,美元债规模为9亿美元,折合人民币约63亿元。

  客观上来说,雅居乐一月预售金额的下滑或与疫情相关。根据易居研究院中国百城报告相关数据显示,2019年有超30家房企在武汉拿地,其中便有雅居乐,溢价率高达72.94%。

  高溢价率对应的便是土地获取成本的上升,据观点指数,雅居乐非海南板块成本2018年为7500元/平方米,2019上半年则增加了17%。

  14亿的永续债

  房企预售具有滞后性,从预售到实现营收需要一定时间,这一过程的快慢直接影响房企资金的回笼速度,严跃进分析认为。

  而在房地产贷款政策日益收紧的情况下,发债就成为房地产企业的“优先”选择,其中,美元永续债“颇受青睐”。

  据统计,雅居乐2019年度合计发行规模超14亿美元。6月,发行7亿美元优先永续资本证券;10月,发行5亿美元优先永续资本证券;11月,发行2亿美元优先永续资本证券,募得资金用于现有债务的再融资。

  按照相关规定,永续债在会计分类上划入权益类而非债务类,继而让企业的整体资产负债率降低。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,“永续债实际上就是杠杆之上再加杠杆,是一种类似于明股实债、利率跳涨型的融资方式。迫使企业必须提升周转速度、加快回款以抵消加杠杆带来的财务成本和周转压力,否则,真实负债率和财务成本会被不断推高”。

  据2019年中期业绩报告显示,雅居乐的净负债率攀升到了81.3%,负债总额达到1866亿元,同比增加28.99%。其中,流动负债为1252.8亿元,包括322.31亿合同负债;非流动负债为613.2亿元。

  根据往年财报,2017年、2018年雅居乐的负债总额分别为1192亿元、1754.65亿元,同比增长36.1%、47.2%。

  资产负债率方面,截至2019年上半年,雅居乐的资产负债率为74.5%,表面看,较2018年末减少1.67%,这或许得益于计入权益的永续债。

  雅居乐前首席财务官张森曾在业绩会上预计:“从2020年开始,雅居乐的负债率会下降,当其它的多元化业务更大的时候,负债率就会降下来”。
 
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